1) Sommaire FR + 2) Texte complet NL

Numéro : JC04634_1 Date : 2004-06-03 Juridiction : COUR DE CASSATION, SECTION NEERLANDAISE, 1E CHAMBRE Siège : VEROUGSTRAETE Rapporteur : WAUTERSMin. Public : BRESSELEERS Numéro de rôle : C020156N
Chapeau
BAIL A FERME - Droit de préemption - Bien loué - Mise en vente d'un plus grand ensemble - Prix distinct- Condition
Sommaire
Lorsque le bien loué ne constitue qu'une partie de l'ensemble des biens mis en vente par le vendeur, celui-ci ne peut fixer la valeur respective des biens loués et des biens qui ne sont pas loués d'une manière qui vise à empêcher le preneur d'exercer son droit de préemption () P. DELNOY, R.P.D.B. Mot-clé Droit de préemption en matière de biens ruraux, Compl. V, 443, n° 7; R. EECKLOO et R. GOTZEN, Pacht en voorkoop, Louvain 1990, 359, n° 211; V. RENIER, et crts, Le <à> , in Rép. Not., tome VIII, livre II, Larcier 1992, 423, n° 631.
Base légale LOI DU 04-11-1969,ART Art. 47 et 50 xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx

Numéro : RC04634_1 Date : 2004-06-03
HOF VAN CASSATIE, NEDERLANDSE AFDELING, 1E KAMER Siège : VEROUGSTRAETE Rapporteur : WAUTERS Min. Public : BRESSELEERS Nr : C020156N
Chapeau
HUUR VAN GOEDEREN - PACHT - Voorkooprecht- Verpachte goed- Te koop stellen van groter geheel - Uitzonderlijke prijs - Vereiste
Sommaire
De verkoper die als een geheel goederen te koop stelt waarvan het verpachte goed slechts een deel is, mag de waarde van respectievelijk de verpachte en niet-verpachte goederen niet bepalen op een wijze die bedoeld is om de uitoefening van het voorkooprecht van de pachter te verhinderen (1). (1) P. DELNOY, R.P.D.B. tw. Droit de préemption en matière de biens ruraux, Compl. V, 443, nr 7; R. EECKLO en R. GOTZEN, en voorkoop, Leuven 1990, 359, nr 211; V. RENIER e.a., Le bail à terme in Rép. Not., tome VIII, livre II, Larcier 1992, 423, nr 631.Wanneer het voorkooprecht van de pachter is miskend omdat de verpachter voor de samen verkochte goederen de prijs voor de verpachte goederen abnormaal hoog heeft gesteld met de bedoeling het voorkooprecht te omzeilen en ter compensatie de niet-verpachte goederen evenredig laag heeft geprijsd, moet de indeplaatsgestelde pachter voor de verpachte goederen niet de formeel bedongen prijs betalen maar wel de prijs die verschuldigd zou zijn geweest indien het voorkooprecht niet was miskend (1). (1) V. RENIER e.a., Le bail à terme in Rép. Not., tome VIII, livre II, Larcier 1992, 474, nr 758.
Base légale
-WET VAN 04-11-1969,ART Artt. 47 en 50

Nr. C.02.0156.N 1. C.J., en zijn echtgenote, 2. V.J., eisers, vertegenwoordigd door Mr. Adolf Houtekier, advocaat bij het Hof van Cassatie, kantoor houdende te 2800 Mechelen, Battelsesteenweg 95, alwaar keuze van woonplaats wordt gedaan, tegen 1. F.F., en zijn echtgenote, 2. M.J., vertegenwoordigd door Mr. Huguette Geinger, advocaat bij het Hof van Cassatie, kantoor houdende te 1000 Brussel, Quatre Brasstraat 6, alwaar keuze van woonplaats wordt gedaan, 3. V.R. 4. V.A. verweerders, 5. V.J. 6. W.Y. opgeroepen tot bindendverklaring van het arrest. I. Bestreden beslissing Het cassatieberoep is gericht tegen twee vonnissen, respectievelijk op 7 december 1999 en 19 november 2001 in hoger beroep gewezen door de Rechtbank van Eerste Aanleg te Brussel. II. Rechtspleging voor het Hof Raadsheer Ernest Waûters heeft verslag uitgebracht. Advocaat-generaal Guido Bresseleers heeft geconcludeerd. III. Feiten Het bestreden vonnis van 26 november 2001 stelt vast dat : 1. de derde en vierde verweerders eigenaar zijn te Beersel-Dworp van een perceel grond genaamd "De Leybus en Kesterbeek" groot ongeveer 1ha 62a 9ca en van een perceel "Den Hert" groot ongeveer 30a en dat de percelen verpacht waren aan de eerste en de tweede verweerders : 2. die door de eerste twee verweerders gepachte goederen samen met een niet-verpachte hoeve met grond verkocht werden door de derde en vierde verweerders aan de eisers en dat de prijs voor de verpachte goederen op 2.000.000 BEF werd bepaald en die voor de niet-verpachte goederen op 3.000.000 BEF ; 3. aan de eerste twee verweerders het voorkooprecht werd aangeboden voor de gepachte percelen aan 2.000.000 BEF, vermeerderd met de kosten der akte, hierin begrepen de metingskosten ; 4. de overeengekomen prijzen voor de gepachte en voor de niet-gepachte goederen niet alleen afwijken van de door de deskundige bepaalde schattingsprijzen, maar ook dat veel te laag werd overeengekomen voor de niet gepachte hoeve met grond en de hoog gestelde prijs werd overeengekomen voor de gepachte percelen en dat dit geen toeval was ; 5. de hoge prijs van de gepachte goederen gecompenseerd werd met de lage prijs van de hoeve en dat die compensatie een bewuste keuze was van de verpachters ; 6. het bedrieglijk inzicht van de derde en vierde verweerders bewezen is ; 7. niet is aangetoond dat de eisers er kennis van hadden dat de prijs gesimuleerd was. IV. Middel De eisers voeren in hun verzoekschrift een middel aan. Geschonden wettelijke bepalingen &§9472; de artikelen 1101, 1108, 1126, 1165 en 1321 van het Burgerlijk Wetboek ; &§9472; de artikelen 47, 48.1 en 51 van de wet van 4 november 1969 tot wijziging van de Pachtwetgeving en van de wetgeving betreffende het recht van voorkoop ten gunste van huurders van landeigendommen (boek III, titel VIII, hoofdstuk II, afdeling III van het Burgerlijk Wetboek) (de artikelen 47 en 48.1 gewijzigd bij de wet van 7 november 1988) ; &§9472; de artikelen 7 en 8 van de Hypotheekwet van 16 december 1851. Aangevochten beslissing Het bestreden vonnis van 19 november 2001 stelt eerste en tweede verweerders in de plaats van de kopers, de eisers, en dit met betrekking tot de goederen die het voorwerp uitmaakten van de verkoop verleden voor vijfde en zesde verweerders op 21 februari 1997, geregistreerd te Halle I, op 25 februari 1997, Boek 679, fd. 26, vak 1, namelijk : Gemeente Beersel, derde afdeling, Dworp, 1. een perceel grond, gelegen te Beersel-Dworp, ter plaatse genaams "De Leybus" en "Kesterbeek", gekadastreerd of het geweest zijnde sectie B, nummers 408/S en 410/E deel en 400/b/deel, hebbende een totale oppervlakte volgens metingsplan van 1ha 62a 9ca, zijnde lot 1 en 7 van het metingsplan van de N.V. Intop van 18 september 1996, 2. een perceel grond gelegen aan de Jozef Hauwaertstraat en ter plaatse genaamd "Den Hert", gekadastreerd of het geweest zijnde sectie B, nr. 387/E/deel en 388/A/2/deel, hebbende samen een oppervlakte van 30a, zoals eveneens aangeduid op het metingsplan van de N.V. Intop, zegt dat eerste en tweede verweerders gemachtigd zijn deze percelen aan te kopen aan de prijs van 1.090.000 BEF, en zegt voor recht dat eerste en tweede verweerders aan de eisers dienen te betalen de prijs van 1.090.000 BEF, de registratierechten en andere belastingen, met als heffingsgrondslag deze prijs, het honorarium van de notaris berekend op die koopsom en de kosten van de notaris, eventueel de metingskosten. a. Op de volgende gronden uit het bestreden vonnis van 7 december 1999 : eerste en tweede verweerders stellen dat de verkopers en kopers hen bedrogen hebben door een veel te hoge prijs te betalen voor de gronden en een veel te lage prijs voor de gebouwen (...) De goede trouw of gebrek aan bedrieglijk inzicht in hoofde van de verkoper spelen hier geen rol, wel dient nagegaan te worden of het recht van voorkoop al dan niet geschonden werd, in welk geval, ook al zou de pachter geen schade geleden hebben, hij op grond van artikel 51 van de Pachtwet recht heeft een van de mogelijke sancties te vragen namelijk ofwel de indeplaatsstelling van de koper ofwel een schadevergoeding van 20 pct. van de verkoopprijs vragen aan de verkoper (...). Nu blijkbaar omdat niet alle gronden verkocht bij één en dezelfde onderhandse akte van 26 september 1996, het voorwerp uitmaakten van een Pachtrecht, wordt artikel 48.1 van de Pachtwet door de pachter niet ingeroepen, wel enkel de simulatie van de prijs. Dat het zeer hoog stellen van de zogenaamde verkoopprijs, gecompenseerd door een veel lagere verkoopprijs van andere gronden, aan dezelfde koper, voor zover dit bewezen bevonden zou worden, terecht ook als een schending van het voorkooprecht beschouwd kan worden. Het opdrijven van een verkoopprijs tot een niet-realistische prijs die in hoofde van de kandidaat-koper enkel aanvaard zal worden mits deze prijs duidelijk gecompenseerd zou worden met veel lagere prijzen voor andere gronden, ook al zouden de formaliteiten vervuld zijn geweest, houdt wel een miskenning in van het voorkooprecht in de zin van artikel 51 van de Pachtwet, zodat, voor zover deze vordering gegrond zou worden verklaard, oorspronkelijke aanleggers dan wel konden overgaan tot een vordering tot indeplaatsstelling, vordering, die terecht ook tegen de kopers diende gericht te worden, b. op de volgende gronden uit het bestreden vonnis van 19 november 2001 : - Het betoog van de eisers dat de eerste rechter besloot tot prijssimulatie omdat de betaalde prijs afwijkt van de schattingsprijs vastgesteld door de gerechtsdeskundige steunt op een verkeerde lezing van het beroepen vonnis. De eerste rechter stelde niet alleen vast dat de overeengekomen prijzen afwijken van de door de gerechtsdeskundige bepaalde schattingsprijzen, maar ook dat de veel te lage prijs werd overeengekomen voor de niet gepachte hoeve met grond en de hoog gestelde prijs werd overeengekomen voor de gepachte percelen. Anders gezegd, was het volgens het oordeel van de eerste rechter geen toeval indien de hoog gestelde prijs voor de gepachte percelen overeengekomen werd en de veel te lage prijs voor de goederen waarop eerste en tweede verweerders geen pachtrechten hebben. De rechtbank treedt de eerste rechter bij : uit de vergelijking van de overeengekomen prijzen voor de gepachte percelen en de niet gepachte hoeve met grond, respectievelijk 2.000.000 BEF en 3.000.000 BEF, met de schattingsprijzen waartoe de gerechtsdeskundige besloot, respectievelijk 1.090.000 BEF en 3.980.000 BEF, besloot de eerste rechter met recht en rede tot een veel te lage prijs voor de hoeve met grond en een hoog gestelde prijs voor de gepachte percelen. Het bewijs van simulatie kan in de verhouding tussen de partijen en derden met alle middelen van recht bewezen worden. De eerste rechter heeft uit een veel te hoge prijs voor de gepachte percelen en een veel te lage prijs voor de niet gepachte percelen, wettig een simulatie van de prijs kunnen afleiden. Al is simulatie op zich niet ongeoorloofd en al is het bedrieglijk opzet van de verpachter voor de toepassing van de sanctie van artikel 51, eerste lid, van de Pachtwet niet vereist toch acht de rechtbank in deze het bedrieglijk inzicht van de verpachters, derde en vierde verweerders, bewezen. Eerste en tweede verweerders stellen terecht dat de hoge prijs van de gepachte goederen gecompenseerd werd met de lage prijs van de hoeve. Deze compensatie was een bewuste keuze van de verpachters, die een miskenning van het recht van voorkoop van eerste en tweede verweerders tot gevolg had (...) Zoals de gerechtsdeskundige stelde, kan voor een bepaald iemand de objectieve waarde van een eigendom zowel hoger als lager liggen dan de subjectieve waarde en wordt de uiteindelijke verkoopprijs bepaald door de koper die de hoogste prijs biedt. De gerechtsdeskundige oordeelde terecht dat hij zich als deskundige dient te beperken tot de objectieve waarde, dit is de waarde die voor een meerderheid van kandidaat-kopers als relevant ervaren wordt (blz. 23 van het verslag). In deze hanteerde de gerechtsdeskundige 19 vergelijkingspunten, waarbij hij bepaalde ongemakken die voortvloeien uit de ligging van het te schatten goed (het stedenbouwkundig statuut, de technische kwaliteit van de gebouwen, de omgeving : varkensstallen) in rekening bracht. Deze werkwijze verschaft aan de schattingsresultaten een voldoende objectieve basis (...) Krachtens artikel 51, derde lid, van de Pachtwet betaalt de indeplaatsgestelde aan de koper de prijs terug die deze betaald heeft, alsmede de kosten van de akte en is hij slechts gehouden tot de verplichtingen die voor de koper voortvloeien uit de authentieke akte van verkoop en tot de lasten waarin de koper toegestemd heeft voor zover die lasten zijn ingeschreven of overgeschreven voor de inschrijving van zijn eis. De authentieke akte van verkoop van 21 februari 1997 bepaalde de prijs voor de in het geding zijnde percelen op het bedrag van 2.000.000 BEF. De eisers en derde en vierde verweerders die incidenteel beroep aantekenen, verwijten verkeerdelijk de eerste rechter in strijd met artikel 51, derde lid, te hebben geoordeeld dat eerste en tweede verweerders aan de kopers, de eisers, slechts het bedrag van 1.090.000 BEF, zoals vastgesteld door de gerechtsdeskundige, dienen te betalen. Zij vergeten dat de eerste rechter de simulatie met betrekking tot de prijs bewezen achtte. Tussen partijen geldt op basis van artikel 1134 van het Burgerlijk Wetboek enkel de werkelijk gewilde, geheime overeenkomst. Dit wordt bevestigd door de eerste zin van artikel 1321 : tegenbrieven kunnen enkel tussen de contracterende partijen gevolg hebben. Uit de schaarse motivering op dit punt van de eerste rechter blijkt niet dat hij in de boven aangeduide zin oordeelde op grond van de simulatie en de tegenbrief waaruit de werkelijke prijs van 1.090.000 BEF blijkt, die lager ligt dan de prijs van 2.000.000 BEF vermeld in de authentieke akte. Alleszins beriepen eerste en tweede verweerders zich voor de eerste rechter niet expliciet op zulke tegenbrief, en doen zij dit in hoger beroep nog altijd niet. De rechtbank is van oordeel dat eerste en tweede verweerder zich wel impliciet maar zeker voor de eerste rechter beriepen op de tegenbrief, waar zij met name steunden op de gesimuleerde prijs en waar zij vorderden dat zij in de plaats gesteld worden van de eisers ten belope van de (werkelijke) prijs zoals die bepaald werd door de gerechtsdeskundige. Niets staat eraan in de weg dat de indeplaatsgestelde pachter zich op een tegenbrief beroept, als hieruit blijkt dat de werkelijke prijs lager ligt dan de prijs vermeld in de authentieke akte. De pachter treedt in dit geval in de rechten van de ontzette koper. Met andere woorden, de pachter zal de keuze hebben tussen de prijs vermeld in de authentieke akte (als deze voordeliger is) en de prijs vermeld in een andere akte. De verplichtingen die voor de eerste koper voortvloeien uit tegenbrieven worden door de indeplaatsgestelde pachter niet overgenomen. Het hoofdberoep van de eisers en het incidenteel beroep van derde en vierde verweerders zijn op dit punt gegrond. De indeplaatsgestelde eerste en tweede verweerders dienen aan de uitgewonnen eisers te betalen : - de prijs van 1.090.000 BEF, - de registratierechten en andere belastingen, met als heffingsgrondslag deze prijs, - het honorarium van de notaris berekend op die koopsom en de kosten van de notaris, - eventueel de metingskosten (...) De eisers vorderen subsidiair tegen derde en vierde verweerders de terugbetaling van de koopprijs en de intresten. Nochtans ontvangen de eisers een deel van de prijs die zij betaalden alsmede de kosten van de akte, van eerste en tweede verweerders die immers de indeplaatsstelling verkrijgen (...) De kennis van de eisers dat de prijs gesimuleerd was wordt niet aangetoond en overigens door geen partij aangevoerd. Grieven 1. Eerste onderdeel De prijssimulatie veronderstelt twee overeenkomsten : de schijnbare rechtshandeling waarin de prijs ten aanzien van derden gesimuleerd wordt en de werkelijke rechtshandeling waarin de werkelijke prijs voorkomt die partijen bindt. De prijssimulatie veronderstelt derhalve de kennis van partijen dat de prijs gesimuleerd is. Het bestreden vonnis van 19 november 2001 stelt echter uitdrukkelijk vast dat de kennis van de eisers dat de prijs gesimuleerd was, niet wordt aangetoond. Uit het louter feit dat de prijs voor de gepachte percelen veel te hoog was en dat de prijs voor de niet gepachte goederen veel te laag was, kon het bestreden vonnis van 19 november 2001 dan ook niet wettelijk afleiden dat er prijssimulatie was nu volgens de appèlrechters niet wordt aangetoond dat de eisers kennis hadden van de prijssimulatie (schending van de artikelen 1321 van het Burgerlijk Wetboek, 7 en 8 van de Hypotheekwet). Zonder de kennis van de prijssimulatie in hoofde van de eisers, kon er ook geen overeenkomst van prijssimulatie met derde en vierde verweerders tot stand komen (schending van de artikelen 1101 en 1108 van het Burgerlijk Wetboek) en is deze overeenkomst in ieder geval zonder voorwerp (schending van het artikel 1126 van het Burgerlijk Wetboek). Op die gronden kon het bestreden vonnis van 19 november 2001 evenmin wettelijk beslissen dat dit een miskenning van het recht van voorkoop van de eerste en de tweede verweerders tot gevolg had (schending van de artikelen 47, 48.1 en 51 van de Pachtwet). 2. Tweede onderdeel De prijssimulatie veronderstelt twee overeenkomsten : de schijnbare rechtshandeling waarin de prijs ten aanzien van derden gesimuleerd wordt en de werkelijke rechtshandeling waarin de werkelijke prijs voorkomt die partijen bindt. Wanneer een pachter beweert dat zijn recht van voorkoop miskend werd ingevolge een overeenkomst van prijssimulatie tussen de eigenaar-verpachter en de kandidaat-koper, dan dient hij niet te bewijzen dat de eigenaar-verpachter en de kandidaat-koper een veel te hoge prijs overeengekomen zijn maar dan dient hij te bewijzen dat zij in werkelijkheid een lagere prijs overeengekomen zijn dan deze die hem werd aangeboden. Uit de veel te hoge prijs voor de verpachte goederen kon het bestreden vonnis van 19 november 2001 dan ook niet wettelijk afleiden dat er prijssimulatie was nu het die prijs enkel vergelijkt met de overeengekomen prijs voor de niet gepachte hoeve met grond en met de schattingsprijzen waartoe de gerechtsdeskundige besloot (schending van de artikelen 1321 van het Burgerlijk Wetboek, 7 en 8 van de Hypotheekwet). Op die gronden kon het bestreden vonnis van 19 november 2001 evenmin wettelijk beslissen dat dit een miskenning van het recht van voorkoop van de eerste en de tweede verweerders tot gevolg had (schending van de artikelen 47, 48.1 en 51 van de Pachtwet). 3. Derde onderdeel Wanneer de prijssimulatie bewezen is, dan kunnen de derden zich, in functie van hun belangen, hetzij op de schijnbare rechtshandeling, hetzij op de werkelijke rechtshandeling steunen. Wanneer de derden steunen op de werkelijke rechtshandeling, dan is de werkelijke prijs zoals die blijkt uit de tegenbrief aan die derden tegenstelbaar. Het bestreden vonnis van 19 november 2001 beslist in die zin dat de indeplaatsgestelde pachter zich op een tegenbrief kan beroepen als hieruit blijkt dat de werkelijke prijs lager ligt dan de prijs vermeld in de authentieke akte en dat de pachter de keuze zal hebben tussen de prijs vermeld in de authentieke akte en de prijs vermeld in de andere akte. Het bestreden vonnis van 19 november 2001 beslist echter ten onrechte dat de verplichtingen die voor de eerste koper voortvloeien uit de tegenbrief door de indeplaatsgestelde pachter niet worden overgenomen en beslist derhalve eveneens ten onrechte dat eerste en tweede verweerders in de plaats gesteld worden van de eisers ten belope van de prijs van 1.090.000 BEF zoals die bepaald werd door de gerechtsdeskundige. Wanneer eerste en tweede verweerders zich beroepen op de tegenbrief, dan worden zij niet in de plaats gesteld ten belope van een prijs bepaald door een gerechtsdeskundige maar dan worden zij in de plaats gesteld tegen betaling van de prijs die de koper werkelijk betaald heeft volgens de tegenbrief maar die door de bestreden vonnissen niet werd vastgesteld (schending van de artikelen 1165 en 1321 van het Burgerlijk Wetboek, 7 en 8 van de Hypotheekwet, 47, 48 en 51 van de Pachtwet). 4. Vierde onderdeel Het artikel 51 van de Pachtwet bepaalt dat de pachter, in geval van verkoop met miskenning van zijn recht van voorkoop, het recht heeft in de plaats gesteld te worden van de koper mits aan de koper de prijs terug te betalen die deze heeft betaald alsmede de kosten van de akte. Het bestreden vonnis van 19 november 2001 heeft dan ook ten onrechte beslist dat de indeplaatsgestelde eerste en tweede verweerders aan de uitgewonnen eisers slechts de prijs van 1.090.000 BEF dienen te betalen nu de appèlrechters tegelijkertijd vaststellen dat de eisers aldus slechts een deel ontvangen van de prijs die zij betaalden (schending van het artikel 51 van de Pachtwet). V. Beslissing van het Hof 1. Eerste onderdeel Overwegende dat het onderdeel uitsluitend gericht is tegen de beslissingen bevat in het vonnis van 19 november 2001 ; Overwegende dat artikel 47 van de Pachtwet bepaalt dat bij de verkoop van een in gegeven landeigendom, de pachter geniet van het recht van voorkoop voor zichzelf of de nader in het artikel bepaalde personen, die daadwerkelijk aan de exploitatie van dit goed deelnemen, volgens de in de daarop volgende artikelen bepaalde regels ; Dat artikel 50, derde lid, van die wet bepaalt dat wanneer het gepachte goed slechts deel is van het te koop gestelde eigendom, het recht van voorkoop van toepassing is op het gepachte goed en dat de eigenaar gehouden is voor dit goed een afzonderlijk aanbod te doen ; Dat artikel 51, eerste lid, van die wet bepaalt dat in geval van verkoop met miskenning van de rechten van voorkoop van de pachter, deze het recht heeft ofwel in de plaats te worden gesteld van de koper, ofwel van de koper een schadevergoeding te eisen ; Dat uit die bepalingen die de bescherming van de pachter beogen, volgt dat wanneer het gepachte goed slechts een deel is van de te koop gestelde goederen, de verkoper die de goederen als een geheel te koop stelt, de waarde van respectievelijk de verpachte en niet-verpachte goederen niet mag bepalen op een wijze die bedoeld is om de uitoefening van het wettelijk gewaarborgd voorkooprecht van de pachter te verhinderen ; Overwegende dat de appèlrechters in de bestreden beslissing oordelen dat de hoge prijs voor de gepachte goederen kunstmatig gecompenseerd werd door een lage prijs voor de hoeve en dat hierdoor het recht op voorkoop van de pachter op bedrieglijke wijze door de verkoper werd omzeild ; Dat zij hierdoor, ongeacht hun beoordeling over de prijssimulatie, naar recht konden beslissen dat de verkopers het voorkooprecht van de pachter hadden miskend ; Dat het onderdeel niet kan worden aangenomen ; 2. Tweede onderdeel Overwegende dat het onderdeel enkel gericht is tegen het vonnis van 19 november 2001 ; Overwegende dat, gelet op het antwoord op het eerste onderdeel, het tweede onderdeel dat enkel betrekking heeft op de prijssimulatie, geen belang vertoont ; Dat het onderdeel niet ontvankelijk is ; 3. Derde onderdeel Overwegende dat de appèlrechters aannemen dat in een tegenbrief de werkelijke waarde van de gepachte gronden was geraamd en die werkelijke waarde ook aannemen als basis voor het bedrag dat de pachters moeten betalen ; Overwegende dat, anders dan het onderdeel aanvoert, het vonnis van 19 november 2001 niet oordeelt dat de verplichtingen die voor de eerste koper voortvloeien uit de tegenbrief niet door de indeplaatsgestelde pachter worden overgenomen ; Dat het onderdeel feitelijke grondslag mist ; 4. Vierde onderdeel Overwegende dat, krachtens artikel 51, derde lid, van de Pachtwet, de indeplaatsgestelde pachter aan de koper de prijs terugbetaalt die de eerste koper heeft betaald, alsmede de kosten van de akte ; Dat wanneer het voorkooprecht van de pachter is miskend omdat de verpachter voor de samen verkochte goederen de koopprijs voor de verpachte goederen abnormaal hoog heeft gesteld met de bedoeling het voorkooprecht te omzeilen en ter compensatie daarvan de koopprijs voor de niet-verpachte goederen evenredig laag heeft geprijsd, de indeplaatsgestelde pachter niet de formeel bedongen prijs voor de verpachte goederen moet betalen maar wel de prijs die verschuldigd zou geweest zijn indien het voorkooprecht niet zou zijn miskend ; Dat het onderdeel dat ervan uitgaat dat in elk geval de door de koper effectief betaalde prijs moet worden terugbetaald, niet kan worden aangenomen ; 5. Vordering tot bindendverklaring Overwegende dat gelet op de verwerping van het cassatieberoep, de vordering tot bindendverklaring geen bestaansreden meer heeft ; OM DIE REDENEN, HET HOF, Verwerpt het cassatieberoep en de vordering tot bindendverklaring ; Veroordeelt de eisers in de kosten. De kosten begroot op de som van achthonderd drieëndertig euro zevenenzeventig cent jegens de eisende partijen en op de som van honderd zevenentachtig euro zesennegentig cent jegens de verwerende partijen sub 1 en 2. Aldus geoordeeld door het Hof van Cassatie, eerste kamer, te Brussel, door voorzitter Ivan Verougstraete, de raadsheren Ernest Waûters, Ghislain Londers, Eric Stassijns en Luc Van hoogenbemt, en in openbare terechtzitting van drie juni tweeduizend en vier uitgesproken door voorzitter Ivan Verougstraete, in aanwezigheid van advocaat-generaal Guido Bresseleers, met bijstand van griffier Philippe Van Geem.